继“21万科02”债券回售方案通过、成功实现展期后，万科债务化解再传进展，另外两笔合计57亿元的债券展期议案。
1月27日晚间，万科发布公告披露，“22万科MTN004”“22万科MTN005”两只中期票据的持有人会议，均高票通过了核心展期议案（议案三），加上此前的“21万科02”，万科累计完成68亿元债券展期，暂时缓解了短期偿债压力。
这场看似“顺利”的过关背后，是万科与债权人的多轮博弈，更是企业困境下的主动突围。
展期方案的诚意与细节拆解
公告显示，“22万科MTN004”“22万科MTN005”的展期核心议案（议案三），均获得100%的高票通过，这一结果源于修改后展期方案的诚意升级。相比首次披露的方案，新增了部分本金、利息提前支付条款，明确了具体增信措施，彻底改变了此前议案遇阻的局面。
纵观“22万科MTN004”的议案三，有四项关键条款，一是小额固定兑付，对于同意议案的持有人，发行人将于2026年1月28日实施10万元的固定兑付。
二是本金分期兑付，在扣除上述固定兑付部分的本金后，40%于2026年1月28日兑付，剩余60%的本金将展期一年至2026年12月15日兑付。
三是在利息兑付上，2025年12月15日到期应付的6000万元利息、前述本金的40%在2025年12月15日至2026年1月28日计息期间（44天）的利息在宽限期内支付，即2026年1月28日内支付。展期期间的本期中票剩余60%本金票面利率维持3%不变，利随本清。
四是增信担保，发行人承诺以持有的深圳荣兴、廊坊万恒盛业及北京友泰三家项目公司的应收款质押，为未付本息提供增信担保。
“22万科MTN005”的展期条款与上述内容基本一致，仅存在两处细微差异：一是利息兑付金额不同，该笔债券需于1月28日内支付的利息合计1.11亿元；二是增信担保主体不同，其增信担保对应的项目公司为深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司、深圳市万信未来城制造有限公司，同样以应收款质押的方式提供保障。
此次高票通过，是万科与债权人博弈、优化方案后的结果。以“22万科MTN005”为例，其首次披露的展期议案曾遭遇债权人集体反对，6项议案中，5项核心展期方案均未通过，仅宽限期延长至30个交易日的方案获得通过。
首次方案遇阻的核心原因在于：彼时的展期安排中，本息兑付均整体展期12个月，仅支付已产生的利息，未安排任何提前兑付部分；同时，增信措施表述笼统，未明确质押标的、担保范围，无法有效打消债权人的顾虑。
相比之下，万科两只债券修改后的方案，回应了债权人的核心诉求，拿出了真金白银，诚意十足。
事实上，此前，“21万科02”债券回售方案的高票通过，就为万科两只债券的展期释放了积极信号。
因为“21万科02”债券的回售方案与这两只债券非常相似，均有固定兑付、40%本金优先兑付、部分利息提前兑付以及优质增信。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示，万科三只债券相继成功展期，虽属于“惊险过关”，但也在情理之中。“万科的企业性质决定了其不太可能出现公开性爆雷，此次展期不仅暂缓了短期危机，更为后续到期债务的化解树立了可参考的模板，为企业争取了更多缓冲时间。”
大股东深铁集团的持续“输血”与“兜底”
值得关注的是，万科此次能够拿出资金，完成10万元小额兑付、40%本金及全部利息的提前支付，核心支撑来自第一大股东深铁集团的持续借款支持。就在两只债券展期议案通过当日，万科同步发布公告，深铁集团再向万科提供借款，为债务兑付“兜底”。
公告称，经协商，深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款。借款用途为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。借款期限为36个月，借款利率为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）减66个基点，目前为2.34%。
这已是2025年以来，深铁集团对万科的第14次借款支持。据统计，2025年全年，深铁集团累计13次向万科“输血”，截至2025年11月11日，累计借款金额已达307.96亿元。
深铁集团的持续支持，并非毫无附加条件，而是以万科的优质资产或股权质押作为前提，保障自身借款安全。
2025年11月，深铁集团、万科签署的《关于股东借款及资产担保的框架协议》，约定深铁在2025年初至2026年6月期间提供总额不超过220亿元的股东借款额度，协议强制要求万科必须为每笔借款提供足额的资产抵押或股权质押担保。
最为关键的是，万科将万物云这一核心资产的股权全部质押给深铁集团。据万物云披露，万科已将其持有的1532.11万股万物云股份质押给第一大股东深铁集团，以此为220亿元贷款框架方案提供担保。连同此前被质押的股份，万科所持万物云57.16%的股权已悉数质押。
万物云是万科旗下的优质资产，2025年上半年实现营业收入181.38亿元，同比增长3.1%；核心净利润13.21亿元，同比增幅达10.8%。
短暂喘息与二季度偿债高峰
三只合计68亿元债券的成功展期，无疑让万科暂时喘了口气，成功避免了实质性违约，也向市场传递了积极信号。
中证鹏元分析称，此次议案通过是房企运用市场化方式化解债务风险的典型案例，短期避免了实质性违约，通过小额兑付安抚投资者情绪、分期偿付缓解现金流压力、并设置增信措施提升保障，展现了企业在困境下积极协商的主动性。但长期看，房企流动性的根本改善仍取决于销售端的持续回暖与经营性现金流的实质性修复。
从企业自身来看，展期一年的安排，为万科争取了宝贵的缓冲时间，既能缓解当前现金流压力，也能有更多时间梳理资产、推进销售回款，为后续债务兑付储备资金；而“40%本金提前兑付+明确增信”的模式，也进一步巩固了债权人信心，为后续其他到期债券的协商奠定了基础。
尽管短期实现“惊险过关”，但万科面临的核心问题并未得到根本解决。
2026年二季度将迎来新一轮偿债高峰，合计有65亿元债务到期，其中下一笔人民币债券将于4月到期，距离当前不足3个月。
此次展期虽短暂缓解兑付压力，但二季度的到期债务，仍需万科拿出足额资金兑付，而企业当前的经营性现金流尚未实现实质性修复，资金缺口依旧存在。
总而言之，万科此次“惊险过关”，只是债务化解之战的“阶段性胜利”，后续还有更多“硬仗”要打。
万科接下来到期的债券该如何偿还？深铁集团是否会继续支持？新京报贝壳财经将继续关注。
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