当全国新房市场还在为去库存发愁时，2026年一季度的楼市数据揭示了一个反常识的现象：重点城市核心区房龄20年以上的“老破小”，成交量同比上涨了25%，成交价也逆势上涨了10%。 与之形成鲜明对比的是，同期远郊新房的成交量下降了15%，价格下跌了5%。 市场的天平，正在悄然向城市中心那些看似“过时”的资产倾斜。
这背后是一场由国家顶层设计驱动的静悄悄的价值重估。 2026年5月底，国务院正式印发了《城市更新“十五五”规划》，这是该领域第一部国家级专项规划。 规划为未来五年划定了清晰的“施工图”：改造11.5万个老旧小区、50万套城镇危旧房。 更关键的是真金白银的投入，据多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元。
这笔巨资将精准“滴灌”到老旧社区的每一个改造细节。 硬件层面，规划明确将完成城市地下管网改造36.5万公里。 对于无电梯的老楼，2026年超长期特别国债资金提供加装电梯补贴，4-6层每台补助25万元，7层及以上每台补助30万元。 配套层面的升级更为系统，规划着力打造“完整社区”和“一刻钟便民生活圈”。
市场的反应最为直接。 贝壳研究院的数据显示，2025年至2026年完成改造的老旧小区，二手房价格平均上涨8%到12%。 在北京、杭州、上海等城市的核心区，部分改造后的小区涨幅达到15%到25%。 加装电梯对顶楼房源的价值提升尤为明显，涨幅可达10%至15%。
流通性的改善比价格变化更为显著。 2026年第一季度，全国30个重点城市中，总价300万以下的老破小成交占比达到了48.7%，创下五年新高。 在上海，内环内这类房子的平均成交周期，从2025年的62天锐减到了2026年的22天，一些房源挂牌仅3天就宣告售罄。
这种便利性是远郊新房无法比拟的永久优势。 一个“500米生活圈”内地铁、商超、医院、学校全覆盖的社区，其价值锚点在于不可复制的地段资源。 这种资源稀缺性，使得核心区老旧小区在动荡市场中成为了最抗跌的“压舱石”。
与核心区老房子的火热形成对比的，是远郊新房的冷清。 政策资源正从“摊大饼”式的扩张，转向对存量空间的精细化运营。 自然资源部明确，新增建设用地原则上不用于房地产开发，这意味着核心区的新增土地供应主要依赖城市更新盘活存量，资源变得极其稀缺。
与此同时，市场的另一股力量正在悄然崛起。 2026年1至2月，全国120平方米以上户型在新房成交中的占比已达到45.5%，相当于每成交两套新房中即有一套为大户型。 这一占比较2022年的40%提升了5.5个百分点，改善型需求已成为市场核心动力。
在深圳，这一趋势更为突出。 2026年一季度深圳140㎡以上阔绰户型成交占比达到14%，较去年同期的4.9%大幅提升9个百分点。 价格方面，阔绰户型套均总价达到2844万元，同比大涨81%。 市场正从“刚需为主”向“品质改善”加速切换。
这种转变与“先买小后换大”的传统阶梯置业逻辑产生了直接冲突。 置换的成本往往被低估。 以一套总价200万的首套房，5年后置换400万大房为例。 卖房时的中介费、税费可能多出10万元以上。 更重要的是贷款成本，二套房商业贷款利率通常在基准利率基础上上浮。
截至2026年4月，5年期以上LPR为3.5%，二套房商业贷款利率全国政策下限为LPR+40个基点（即3.9%）。 对比首套房普遍执行的LPR-45至-50个基点（约3.0%~3.05%），二套房通常比首套房上浮约0.9~0.95个百分点。 以贷款200万元、30年期计算，利息差额可能超过50万元。
此外，首套房的装修投入在置换时几乎折旧殆尽。 一次装修投入20多万元，5年后残值可能不足5万。 前前后后算下来，先买小再买大，隐性成本可能多出百万。 直接一步到位选择适配家庭长期需求的大户型，成为了更经济、更省心的理性选择。
家庭结构的变化也在推动这一趋势。 随着二孩、三孩家庭增多，对空间的需求日益增长。 2026年前4月，四房、五房以上大户型产品的市场成交占比持续提升，与去年相比，两者占比分别增加1.7和0.2个百分点至31.3%和6.8%。 110-140㎡这一面积段在三房与四房产品中均占据显著优势，成为两类产品的共同核心区间。
然而，在改善需求释放的同时，有三类房产却需要格外警惕。 第一类是三四线城市的超高层住宅。 国家早已出台严格的管控政策，住建部和应急管理部2021年出台的《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》指出，各地要严格控制新建超高层建筑。
2022年，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，为超高层建筑建设划定“硬杠杠”——“不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑”。 2025年5月1日正式实施的国家标准《住宅项目规范》规定，住宅建筑平均层数的高层Ⅱ类（18-26层），建筑高度控制最大值限80米。
除了政策限制，超高层住宅还存在现实的安全与维护困境。 对于百米以上的超高层建筑火灾，外部举高救援基本无能为力，主要依靠建筑内部的固定消防设施。 电梯更换、外墙翻新等维护成本是普通住宅的数倍，维修基金极易耗尽。 未来可能面临“修不起、拆不掉”的困境，流动性也将逐渐枯竭。
第二类需要远离的是远郊“画饼盘”。 这类房产往往伴随着美好的规划蓝图，但兑现周期漫长甚至遥遥无期。 据中指研究院数据显示，2026年三四线城市远郊房产去化周期平均达38个月，部分城市甚至达47个月，相当于要卖近4年才能清空库存。
空置率数据更为触目惊心。 同成资产调研数据显示，目前全国闲置住宅空置率已达12.3%，三四线城市远郊房产空置率甚至超过20%。 许多远郊新区规划面积庞大，规划人口动辄两三百万，实际入住的，大多还在二三十万这个量级打转。
配套的缺失是远郊盘最大的硬伤。 承诺的学校、地铁、商业多年无法落地，周边荒芜，通勤成本极高。 在人口净流出的三四线城市，远郊盘空置率极高，价格腰斩也无人问津，资产流动性极差。 北京海淀的学区房在2026年3月较1月涨幅达16%，而上海临港等远郊盘的空置率却攀升至23%。
第三类则是海景房、度假房、小城市养老房等“概念盘”。 这类房产的浪漫想象正被现实击碎。 以山东乳山银滩的海景房为例，2026年二手房挂牌均价约2455元/㎡，相比2017年高峰期一线海景房1.2-1.8万元/㎡的单价，跌幅超过70%。 部分房源单价跌破1000元/㎡，8万元就能买下一套70㎡的两居室。
流动性指标显示市场已陷入“有价无市”的僵局。 二手房挂牌半年无人问津是常态，空租期普遍超过两个月。 更极端的是，资产处置平台上出现了1万元起拍的海景房，这并非司法拍卖，而是业主绝望下的资产抛售。
居住体验的硬伤同样无法忽视。 海景房距海过近，海风盐碱侵蚀和潮湿问题无法避免。 有业主发现床头柜背后能长出蘑菇，阳台门因受潮变形无法关上。 这导致房屋不仅难住，维护成本还奇高。 行业数据显示，海景房漏水返修率高达62.7%，瓷砖空鼓脱落率超40%，白蚁侵蚀隐患率达35%。
市场的分化已经如此清晰，一边是核心区老房子在政策赋能下重获新生，改善型大户型成为市场主流；另一边是超高层、远郊盘、概念盘陷入价值陷阱。 这背后是住房市场从“有没有”向“好不好”的深刻转变。 当居住回归本质，资产的安全性与生活的便利性，究竟哪一个才是我们更应珍视的价值？
道正网官方网站提示：文章来自网络，不代表本站观点。
